Le bail mobilité : un modèle adapté aux locations courtes ?

Le marché de la location de courte durée a connu une croissance fulgurante ces dernières années, portée par des plateformes comme Airbnb. Cette évolution a engendré un besoin crucial d'adaptation du cadre juridique pour répondre aux besoins des locataires et des bailleurs.

Le bail mobilité, introduit en 2019, se positionne comme une alternative pour répondre à cette demande de flexibilité accrue. Mais est-il réellement adapté aux locations courtes durée ?

Le bail mobilité : avantages et limites

Le bail mobilité offre des avantages considérables, tant pour les locataires que pour les bailleurs. Cependant, il présente également des limitations qu'il est important de prendre en compte.

Avantages pour les locataires

• Flexibilité : Le bail mobilité offre une durée de location flexible, allant de 1 à 10 mois, avec possibilité de renouvellement. Cette caractéristique attire les locataires en mobilité, comme les étudiants, les travailleurs nomades ou les salariés en mission temporaire. Un exemple concret : un jeune professionnel souhaitant réaliser un stage de 6 mois dans une autre ville pourra facilement trouver un logement en bail mobilité.
• Simplicité : Les procédures de mise en place et de résiliation du bail mobilité sont simplifiées, ce qui facilite les démarches administratives pour les locataires. Un bail mobilité typique ne nécessite que 15 jours de préavis, comparé à 3 mois pour un bail classique.
• Coûts réduits : Le loyer d'un bail mobilité est généralement plus abordable que celui d'un bail classique, et les locataires ne sont pas soumis aux frais d'agence. En 2023, le loyer moyen d'un appartement en bail mobilité à Paris est de 1 200 € par mois, contre 1 500 € pour un bail classique.

Limites pour les locataires

• Durée limitée : Le bail mobilité ne peut pas être prolongé au-delà de 10 mois, ce qui peut s'avérer contraignant pour les locataires souhaitant rester plus longtemps dans un logement. Par exemple, un étudiant en alternance souhaitant réaliser son cursus sur deux ans ne pourra pas bénéficier du bail mobilité pour l'intégralité de sa formation.
• Difficultés pour trouver un logement : L'offre de logements en bail mobilité reste limitée, ce qui rend la recherche plus difficile, surtout dans les grandes villes où la demande est forte. En 2022, seulement 5 % des offres de location à Paris étaient en bail mobilité.
• Restrictions d'usage : Le bail mobilité interdit la sous-location et la colocation, limitant ainsi les options pour certains locataires. Un étudiant en colocation souhaitant partager un logement avec un ami ne pourra pas utiliser un bail mobilité.

Avantages pour les bailleurs

• Optimisation du bien : Le bail mobilité permet aux bailleurs de louer leur bien en période de faible demande, ce qui peut optimiser leurs revenus locatifs. Un bailleur possédant un appartement situé dans une station balnéaire pourra le louer en bail mobilité pendant la saison morte, afin de maximiser son utilisation.
• Sécurisation du revenu : Le loyer est garanti pendant la durée du bail, ce qui offre une certaine sécurité financière aux bailleurs. Un bailleur bénéficiant d'un bail mobilité pour une durée de 6 mois est assuré de percevoir son loyer pendant cette période.
• Réduction des risques : Les procédures simplifiées de récupération du logement en fin de bail limitent les risques de litiges et de retards de paiement. Un bail mobilité avec un préavis de 15 jours facilite la reprise du logement en fin de location.

Limites pour les bailleurs

• Risque de vacance : La recherche d'un nouveau locataire entre deux baux peut s'avérer difficile, ce qui peut entraîner des périodes de vacance et des pertes de revenus. Un bailleur utilisant un bail mobilité pour des locations courtes durées risque de devoir trouver un nouveau locataire tous les 3 mois, ce qui représente un effort supplémentaire.
• Coûts supplémentaires : La remise en état du logement entre chaque locataire peut engendrer des coûts supplémentaires pour les bailleurs. Une remise en état complète après chaque location courte durée peut représenter un coût non négligeable pour le bailleur.
• Manque de stabilité : La rotation des locataires peut rendre difficile la création d'une relation durable avec les locataires. Un bailleur utilisant un bail mobilité pour des locations de courte durée n'aura pas la possibilité d'établir une relation de confiance avec ses locataires.

Le bail mobilité et la location courte durée : un compromis ou un échec ?

Le bail mobilité et la location courte durée présentent des similitudes, mais aussi des différences essentielles qui remettent en question leur compatibilité.

Points de convergence

• Durées comparables : Le bail mobilité (1 à 10 mois) se rapproche des durées de location courte durée (quelques jours à plusieurs semaines), offrant une certaine flexibilité. Un locataire souhaitant séjourner 3 mois à Paris pour un projet professionnel pourra choisir de louer un appartement en bail mobilité plutôt qu'en location courte durée.
• Flexibilité : Les deux types de contrats permettent de réserver et de louer pour des durées courtes, répondant aux besoins des voyageurs et des personnes en déplacement. Un voyageur effectuant un séjour touristique de 2 semaines pourra choisir de louer un logement en bail mobilité plutôt qu'un hôtel.
• Facilité d'accès : Les procédures de réservation et de signature des contrats sont simplifiées pour les deux types de location, facilitant l'accès au logement. Un locataire en déplacement professionnel pourra facilement trouver et réserver un logement en bail mobilité via des plateformes spécialisées.

Points de divergence

• Destination d'usage : Le bail mobilité est destiné à un usage principal, tandis que la location courte durée est réservée à un usage secondaire. Cette distinction pose la question de la compatibilité du bail mobilité avec les plateformes de location courte durée. Un bailleur souhaitant louer son appartement en bail mobilité à un locataire pour une durée de 6 mois ne pourra pas le proposer sur une plateforme de location courte durée.
• Obligations des locataires : Le bail mobilité implique un respect strict du contrat, tandis que la location courte durée offre une plus grande liberté aux locataires. Un locataire en bail mobilité est tenu de respecter les clauses du contrat et de payer son loyer à temps, tandis qu'un locataire en location courte durée a moins d'obligations.
• Contrôle et réglementation : Le bail mobilité est soumis à un cadre légal strict, tandis que la location courte durée est souvent soumise à une réglementation variable et parfois lacunaire, ce qui crée des disparités et des risques de conflit d'intérêts. Un bailleur louant son appartement en bail mobilité est soumis aux obligations légales du contrat, tandis qu'un bailleur louant son appartement en location courte durée peut être confronté à des réglementations locales spécifiques.

L'impact du bail mobilité sur le marché de la location courte durée

L'arrivée du bail mobilité a suscité des débats sur son impact potentiel sur le marché de la location courte durée. Plusieurs scénarios sont envisageables :

• Concurrence accrue : Les bailleurs pourraient choisir le bail mobilité pour des durées courtes, ce qui pourrait limiter l'offre sur les plateformes de location courte durée. Un bailleur disposant d'un appartement à Paris pourrait le louer en bail mobilité pour des durées de 3 à 6 mois, plutôt que de le proposer sur Airbnb.
• Risque de tensions : Des conflits d'intérêts pourraient naître entre les plateformes de location courte durée et le cadre du bail mobilité, notamment en termes de réglementation et de contrôle. Une plateforme de location courte durée pourrait être confrontée à des difficultés pour proposer des logements en bail mobilité, du fait des restrictions légales applicables.
• Besoin d'une clarification : Une harmonisation des règles et des obligations pour les deux types de location est nécessaire pour garantir une concurrence loyale et une meilleure protection des locataires et des bailleurs. La mise en place de règles claires et cohérentes pour les deux types de location permettrait d'éviter des conflits d'intérêts et d'assurer une meilleure protection des locataires et des bailleurs.

Le bail mobilité : pistes d'amélioration pour une meilleure adéquation

Le bail mobilité présente un potentiel intéressant pour répondre aux besoins de flexibilité du marché immobilier, mais il nécessite des ajustements pour être pleinement adapté aux locations courtes durée.

Revoir les critères d'éligibilité

• Permettre une durée minimale plus courte : Une durée minimale d'une semaine pourrait être envisagée pour répondre aux besoins des voyageurs et des personnes en déplacement professionnel. Un voyageur souhaitant effectuer un séjour touristique d'une semaine à Lyon pourrait louer un appartement en bail mobilité, à condition que la durée minimale autorisée soit réduite.
• Autoriser la sous-location dans certains cas : La sous-location pourrait être autorisée pour les locataires en déplacement professionnel, par exemple. Un locataire en bail mobilité pour un séjour de 3 mois à Marseille pourrait sous-louer son logement pour une durée de 15 jours à un autre locataire, à condition que cette sous-location soit autorisée par le contrat.
• Simplifier les conditions d'accès pour les étudiants et les travailleurs nomades : Des conditions d'accès simplifiées pourraient être mises en place pour ces catégories de locataires. Un étudiant en échange universitaire ou un travailleur indépendant en nomadisme digital pourrait bénéficier de conditions d'accès simplifiées pour un bail mobilité, afin de faciliter leur mobilité géographique.

Définir plus clairement les obligations des locataires et des bailleurs

• Clarifier les règles d'usage et de respect du logement : Des clauses spécifiques pourraient être ajoutées au contrat pour encadrer l'usage du logement et la responsabilité des locataires en cas de dégradation. Un bail mobilité pour un appartement à Toulouse pourrait inclure une clause spécifique concernant l'organisation de soirées ou l'utilisation du logement pour des activités professionnelles.
• Simplifier les procédures de règlement des litiges : Des procédures simplifiées pourraient être mises en place pour faciliter le règlement des différends entre les locataires et les bailleurs. Un bail mobilité pourrait inclure une clause de médiation pour faciliter le règlement des litiges en cas de désaccord entre le locataire et le bailleur.
• Instaurer un système de garantie pour les bailleurs : Un système de garantie pourrait être mis en place pour protéger les bailleurs en cas de dégradation du logement par les locataires. Un bailleur louant un appartement en bail mobilité à Lille pourrait bénéficier d'une garantie contre les dommages causés par le locataire.

Encourager l'utilisation du bail mobilité pour la location courte durée

• Développer des plateformes dédiées à la location courte durée avec le bail mobilité : Des plateformes dédiées pourraient faciliter la mise en relation entre les bailleurs et les locataires utilisant le bail mobilité. Une plateforme spécialisée dans la location courte durée avec bail mobilité pourrait proposer un large choix de logements à des tarifs compétitifs, tout en garantissant la sécurité juridique pour les locataires et les bailleurs.
• Promouvoir les avantages du bail mobilité auprès des bailleurs et des locataires : Des campagnes d'information et de sensibilisation pourraient être mises en place pour faire connaître les avantages du bail mobilité. Des campagnes de communication ciblées pourraient être déployées auprès des bailleurs et des locataires, mettant en avant les avantages du bail mobilité pour la location de courte durée.
• Mettre en place des campagnes d'information et de sensibilisation : Des campagnes d'information pourraient être organisées pour informer les locataires et les bailleurs sur les règles et les obligations du bail mobilité. Des ateliers et des formations pourraient être organisés pour les bailleurs et les locataires, afin de les sensibiliser aux avantages et aux obligations du bail mobilité pour les locations courtes durées.

Le bail mobilité présente un potentiel intéressant pour répondre aux besoins de flexibilité du marché immobilier, mais il nécessite des ajustements pour être pleinement adapté aux locations courtes durée. En clarifiant les règles et les obligations, et en simplifiant les procédures, le bail mobilité pourrait devenir un outil indispensable pour répondre aux nouveaux besoins du marché immobilier, tout en garantissant une meilleure protection pour les locataires et les bailleurs.